マイホームや土地を担保にする「リバースモーゲージ」で、老後もゆとりのある生活を

老後のお金・年金

高齢化が進む中、定年退職後の生活資金に不安を抱えている方も多いかもしれません。
高齢者の老後資金の一助となる「リバースモーゲージ」という制度をご存知でしょうか。
この記事では「リバースモーゲージ」の特徴やメリット・デメリットなど、詳しくご紹介してきます。

リバースモーゲージとは

「リバースモーゲージ」とは、高齢者が所有する自宅や土地などの不動産を担保にして、地方自治体や金融機関から融資を受けられる制度です。
死亡時に住宅を売却し、そのお金を資金返済に当てられます。

つまり、持ち家を手放すことなく一定の融資を受けられるのです。
「リバースモーゲージ」は住宅を購入時に発生するローンとは異なり、返済残高が年々増加していき、借り入れ可能残高は年々減少していくものです。

したがって、「リバース:逆の」、「モーゲージ:不動産を担保とした融資」という名前がつけられました。
リバースモーゲージは、所有の不動産を活用して老後の生活資金に充てられる、心強い制度なのです。

リバースモーゲージの特徴

「リバースモーゲージ」は、銀行などの金融機関だけでなく、社会福祉協議会や住宅金融支援機構といった公的な機関でも取り扱っています。

金融機関の「リバースモーゲージ」の特徴

詳細は銀行により異なりますが、主に55~60歳以上が対象です。
融資方法もさまざまで、一括してまとまった金額を受け取れる「一括融資方式」や、決められた金額内であればいつでも融資を受けられる「随時融資方式」などがあります。

また、融資されたお金の用途は原則自由で、生活資金、自宅のリフォーム、施設への入居資金に充てるなども可能です。

公的機関の「リバースモーゲージ」の特徴

国が運営するリバースモーゲージは、厚生労働省が定めた「生活福祉資金貸付制度」による貸付資金の一つで、相談窓口は各自治体の社会福祉協議会となります。

不動産を担保として生活資金の貸付けを行い、所得の少ない高齢者世帯の生活を支援することが目的です。
融資されたお金の用途も「生活資金のみ」に限定され、施設入居への一時金に充てることなどはできません。
生活に困窮している高齢の低所得者が対象ですので、年齢も原則65歳以上で、一定の所得がある方は利用できないのが特徴です。

「リバースモーゲージ」制度を利用するための条件

とても魅力的な「リバースモーゲージ」ですが、誰でも利用できるというわけではありません。
制度を利用するための条件を見ていきましょう。

  • 本人の年齢制限がある(配偶者に年齢制限がある場合もある)
    利用できる年齢が55歳、60歳、65歳以上などから80歳前後までのところが多いです。
  • 年収の最低額が設定されていることがある
    金融機関を利用する場合には、年収120万円以上などの条件がある場合があります。
  • 担保不動産のあるエリアに限られる
    対象となるエリアは、一般的に大都市圏です。
    もし地方の金融機関や地方自治体がリバースモーゲージを行っている場合、そのエリアの不動産が管轄している地域も対象になる場合がありますので、ご自身のエリアで確認してみましょう。
  • マンションの場合には担保価値が下がることが多い
    マンションが可能な場合でも、地域や築年数、広さ、金額の条件などに制限があることがあります。
    これは、日本では中古住宅市場が活発でない上に、価値が土地のみで評価されるからです。

詳細は金融機関により異なりますので、お住まいの地域の金融機関でご自身の家が対象になるかどうか、調べてみましょう。

リバースモーゲージのメリット

「リバースモーゲージ」にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット1.老後資金として活用できる

高齢者世帯は、主な収入源が年金というケースも多いです。
そのような世帯にとっては、融資は家計の大きな助けとなるでしょう。

また、金融機関の「リバースモーゲージ」は所得に制限がある場合もありますが、融資金の用途に制限がないため、ゆとりをもって老後の生活を送ることができます。

メリット2.毎月の返済は利息のみ

契約者本人が死亡した時に不動産が売却され、そのお金で返済に回されるため毎月の返済の必要がありません。
毎月の支払いは、金利分だけとなることが多いです。

また配偶者がいる場合、契約者本人が死亡したあとも残された配偶者が権利を引き継げるケースもあるため、自宅を差し押さえられて住む場所がなくなることもありません。
残された配偶者にとってもありがたい制度なのです。

メリット3.子どもへの迷惑がかからない

親が亡くなった場合、誰も住んでいない不動産をどうするかは子どもへの大きな負担となります。
「リバースモーゲージ」を利用すると、契約者本人の死亡時に不動産が売却され支払いに回されるため、融資してもらったお金が借金として家族に残りません。

また、核家族化が進む昨今では子ども世帯が遠方に住み、自分で不動産を所有しているケースも多いです。
子どもが親の家を引き継がない場合、残った不動産の処理や、相続税や贈与税の支払いなどの負担がないことも大きなメリットです。

メリット4. 自宅に住み続けながら利用できる

「リバースモーゲージ」は賃貸に出すわけではないため、空き家である必要がありません。
自宅に住み続けながらも自宅を担保にしてお金を借りることができるのです。
金銭的にも心理的にも安心して暮らしていけます。

リバースモーゲージのデメリット

魅力的なメリットがたくさんある「リバースモーゲージ」ですが、もちろんリスクもあります。
ここではデメリットについてご紹介していきます。

デメリット1. 契約期間が決められている

契約者・配偶者の死亡と同時に契約期間が終了するものが多いですが、中には契約期間が定められているものもあります。

トータルでの融資額も最初から決まっているため、想定以上に長生きできて融資上限に達した場合には、途中で融資が打ち切られることも考えておかなければいけません。

デメリット2. エリアや建物の種類に制限がある

一般的に「リバースモーゲージ」の対象となる物件は、融資してもらう金融機関が管轄するエリアのみに制限されていることが多いです。

金融機関では一軒家だけでなく分譲マンションも対象になることがほとんどですが、資産価値が見込めなければいけません。
つまり、老朽化した物件や地方のマンションなどは対象外になる可能性も高くなります。

デメリット3. 通常よりも低く見積もられる

融資限度額は不動産の価値の50%程度に設定されています。
そのため、少々手間がかかっても売却した方が得な可能性があります。

所有している不動産の価値や将来的なライフプランを設計し、どの方法が自分達や子ども達にとって最善か選択しましょう。

デメリット4. 金利や不動産価格が変動する

「リバースモーゲージ」は変動金利を採用しています。
つまり、将来的に金利が上昇すると毎月の支払いも増えてしまう可能性があります。

また、不動産価値の見直しも定期的におこなっているため、不動産の価値が下がると融資限度額も下がる可能性があります。

デメリット5. 推定相続人の全員の承諾が必要

「リバースモーゲージ」の利用には、推定相続人全員の承諾が必要になります。

たとえば、複数子どもがいた場合、そのうちの1人でも「将来この家で暮らしたい」と考えていて反対をすると融資が受けられません。

これらのデメリットも吟味した上で、「リバースモーゲージ」の利用を考えましょう。

利用の流れ

「リバースモーゲージ」を利用するためには、金融機関の審査が必要です。
一般的な利用までの流れは以下のようになっています。

1. 金融機関窓口に相談
2. 申込み
3. 審査
4. 契約の上、融資額決定
5. 一時金か年金かを選択し、融資スタート

一般的に相談から融資開始までの期間は、1ヵ月~1ヵ月半前後かかることが多いようです。
融資がスタートした後、契約内容に応じて返済もスタートします。

まとめ

高齢化が進む中、老後資金の問題はさらに深刻になっていくでしょう。

「リバースモーゲージ」制度は、収入が減少する定年退職後の高齢者世帯の強い味方です。
自宅を相続する予定がない場合には、積極的に検討してみはいかがでしょうか。